Foi publicada no DOU de hoje, 06.10.2025, a Solução de Consulta nº 211, de 30 de setembro de 2025, dispondo que, do total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao Regime Especial de Tributação (RET), instituído pelo artigo 1º da Lei nº 10.931/2004, aplicável às incorporações imobiliárias, na forma da IN RFB nº 2.058/2021, poderá ser deduzido o valor correspondente às vendas canceladas, limitado ao montante efetivamente restituído ao cliente.
No caso, a interessada apura o IRPJ e a CSLL pelo lucro presumido, é optante pelo RET e vendeu um apartamento em parcelas, das quais algumas foram pagas. Houve distrato e foi devolvido ao cliente valor inferior ao montante recebido por ele. Diante disso, manifestou dúvida acerca do valor a ser deduzido na apuração do valor do pagamento mensal, questionando se deveria considerar o valor total dos recebimentos ou apenas o valor efetivamente devolvido ao cliente.
A COSIT/RFB analisou o artigo 5º, § 7º, da IN RFB 1.435/2023, que prevê que as vendas canceladas poderão ser deduzidas do total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET[1]. Deste modo, considerando que as vendas canceladas correspondem à anulação de valores registrados como receita de vendas, entendeu que, no âmbito do RET, o distrato deve ser tratado de forma a neutralizar da base de cálculo apenas a parcela efetivamente devolvida ao adquirente, e não o valor integral originalmente recebido.
Logo, a partir da opção ao RET, a legislação aplicável permite a redução da base de cálculo do regime especial relativamente às parcelas da receita objeto de cancelamento ou devolução. Portanto, havendo um distrato, ocorre um estorno parcial ou total dessa receita, limitado ao montante efetivamente restituído ao cliente. Os valores anteriormente reconhecidos como receitas e que permanecerem com a incorporadora ou construtora continuam integrando a receita tributável, não podendo ser deduzidos da base de cálculo do RET.
Ou seja, no caso de devolução integral do valor pago pelo adquirente em decorrência do distrato, deve-se deduzir da base de cálculo do RET a totalidade do montante recebido. Por outro lado, se a devolução for parcial, em razão da retenção de multa ou de outro valor, apenas a quantia efetivamente restituída deverá ser deduzida, permanecendo o valor remanescente como receita tributável.
A equipe do Tributário Consultivo do Hondatar Advogados permanece à disposição para auxiliar as empresas e entidades de classe que desejarem mais informações sobre o assunto.
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Edson Takashi Kondo
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Érica Fernanda da Cruz Nascimento
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Carla Bernardini de Araujo
carla.bernardini@hondatar.com.br
[1] A IN RFB 1.435/2023 foi revogada pela IN RFB 2.179/2024, cujo artigo 13, § 3º, reproduz a autorização para deduzir as vendas canceladas.