A Nova Planta Genérica de Valores (“PGV”) do IPTU 2026 em São Paulo foi estabelecida pela Lei nº 18.330/2025, publicada em 12 de novembro de 2025. A norma tem o objetivo de redefinir os valores do metro quadrado para o cálculo do IPTU a partir de 2026, para corrigir distorções, especialmente em áreas que se valorizaram muito e tiveram seus valores venais subestimados.
A atualização técnica da PGV incluiu ajustes na isenção e descontos, que foram ampliados, e limites mais rigorosos para o aumento do imposto, visando a aproximar o valor venal do valor de mercado. Está mantida a forma de cálculo do IPTU, que considera o valor venal do imóvel, a localização, a área, o uso e outros critérios.
As isenções e os descontos somente serão concedidos a um único imóvel por contribuinte e não se aplicam para as unidades autônomas de condomínio tributadas como garagem e para os estacionamentos comerciais. Deverá ser considerado o imóvel do qual resultar maior valor de isenção ou desconto; e somente o possuidor, quando constarem do Cadastro Imobiliário Fiscal os nomes do proprietário e do possuidor.
Isenções de IPTU
A partir do exercício de 2026, ficam isentos do Imposto Predial os imóveis construídos, cujo valor venal, na data do fato gerador do imposto, seja igual ou inferior a R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais); ou superior a R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) e igual ou inferior a R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais) utilizados exclusiva ou predominantemente como “Tipo 1”: residência horizontal térrea e assobradada, com ou sem subsolo, de padrão “A” com área bruta, normalmente, até 80m² – 1 (um) pavimento; “B”, com área bruta, normalmente, até 120m² – 1 (um) ou 2 (dois) pavimentos ou “C”, com área bruta, normalmente, até 300m² – 1 (um) ou 2 (dois) pavimentos; ou “Tipo 2”: residência vertical – prédios de apartamentos, de padrão “A”, com área bruta, normalmente, até 60m² – em geral, até 4 (quatro) pavimentos e arquitetura modesta; “B”, com área bruta, normalmente, até 85m² – 3 (três) ou mais pavimentos, ou (C), com área bruta, normalmente, até 200m² – 3 (três) ou mais pavimentos, e que atendam às especificações da Tabela V anexa à Lei 10.235/1986.
Descontos de IPTU
Para os imóveis construídos não referenciados acima, cujo valor venal, na data do fato gerador do imposto, seja superior a R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) e inferior a R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais) será concedido desconto correspondente à diferença entre R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) e 2 (duas) vezes o valor venal do imóvel. Para os imóveis construídos referenciados acima, e cujo valor venal, na data do fato gerador do imposto, seja superior a R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais) e inferior a R$ 390.000,00 (trezentos e noventa mil reais) será concedido desconto correspondente à diferença entre R$ 780.000,00 (setecentos e oitenta mil reais) e 2 (duas) vezes o valor venal do imóvel.
Travas de Reajustes
O aumento do IPTU foi limitado para evitar altas muito bruscas. Assim, a diferença nominal entre o crédito tributário total do IPTU do exercício do lançamento e o do exercício anterior fica limitada, no caso de imóveis com utilização exclusiva ou predominantemente residencial, a 20% (vinte por cento) para fatos geradores ocorridos no exercício de 2014 e a 10% (dez por cento) para fatos geradores ocorridos nos demais exercícios e, nos demais casos, a 35% (trinta e cinco por cento) para fatos geradores ocorridos no exercício de 2014, a 15% (quinze por cento) para fatos geradores ocorridos nos exercícios de 2015 a 2025, e a 10% (dez por cento) para fatos geradores ocorridos nos exercícios seguintes.
A atualização da PGV pode ter um impacto diferente para cada contribuinte, dependendo do valor venal do seu imóvel e de sua localização.
A equipe do Tributário Consultivo do Hondatar Advogados permanece à disposição para auxiliar as empresas e entidades de classe que desejarem mais informações sobre o assunto.
Edson Takashi Kondo
Adriano Rodrigo da Silva Agra
Carla Bernardini de Araujo