Em recente sentença, o juiz Cassiano Gomes Zimmermann, da Vara da Fazenda Pública do Foro de Sorocaba/SP, reconheceu a não incidência de ISS sobre obra concluída diretamente por condomínio após a destituição de incorporadora (Ação Declaratória n° 1036377-19.2025.8.26.0602).
O caso concreto envolveu um condomínio que, após a destituição da incorporadora responsável pelo empreendimento, assumiu a condução da obra e contratou terceiros para sua conclusão. O Município pretendia exigir ISS sobre a construção, sob o argumento de que a contratação e gestão dos serviços caracterizariam atividade sujeita ao imposto.
Após analisar o caso, o magistrado concluiu que o condomínio atuou, nessa situação, como tomador dos serviços necessários à conclusão da obra, e não como prestador de serviços a terceiros.
Assim, não estaria configurado o fato gerador do ISS em relação à atividade desenvolvida pelo próprio condomínio, uma vez que não há prestação de serviço em benefício de terceiros, mas a realização de uma obra destinada aos próprios condôminos.
A sentença ressalvou, contudo, que o ISS pode incidir normalmente sobre os serviços efetivamente prestados pelas empresas contratadas pelo condomínio.
O entendimento evidencia a distinção entre prestação de serviços de construção civil e a mera organização de adquirentes para conclusão de empreendimento próprio. Em outras palavras, a ausência de uma relação de prestação de serviço entre o condomínio e terceiros constitui o principal fundamento para afastar a incidência do ISS.
Diante disso, recomenda-se que contribuintes que enfrentem situação semelhante avaliem a adoção de medidas judiciais para afastar a exigência do ISS e, também, recuperar valores indevidamente recolhidos no passado, especialmente em casos idênticos ao presente, em que o condomínio tenha assumido a conclusão da obra exclusivamente em benefício dos próprios adquirentes.
A Equipe do Tributário Contencioso do Honda, Teixeira e Rocha Advogados fica à inteira disposição para auxiliar os contribuintes e demais entidades de classe que possuem interesse em ingressar com uma ação judicial ou desejem maiores informações sobre a matéria.