O Pa\u00eds vive momentos de incerteza, a popula\u00e7\u00e3o experimenta um sentimento de ansiedade e ang\u00fastia, misturado h\u00e1 dezenas de not\u00edcias, desde as mais negativas, \u00e0quelas que buscam estabelecer a ordem e demonstrar que h\u00e1 luz no fim do t\u00fanel \u2013 muito embora seja pac\u00edfico, que no momento n\u00e3o sabemos a extens\u00e3o do t\u00fanel.<\/p>\n
Todos os dias, s\u00e3o publicadas diversas medidas. \u00d3rg\u00e3os p\u00fablicos e privados, juntos tentam tra\u00e7ar uma estrat\u00e9gia para abrandar os efeitos econ\u00f4micos e humanit\u00e1rios ocasionados pela Pandemia deflagrada pelo COVID\u201119<\/a>.<\/p>\n Considerando essa situa\u00e7\u00e3o temos buscado assessorar \u00e0s empresas, indicando alternativas para minimizar os preju\u00edzos.<\/p>\n Os Contratos de Loca\u00e7\u00e3o Comercial s\u00e3o regidos pela Lei 8.245\/1991, tamb\u00e9m conhecida como Lei do Inquilinato, aplicada diretamente \u00e0 loca\u00e7\u00e3o \u201cdo com\u00e9rcio de rua\u201d e, por falta de disposi\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, \u00e0s loca\u00e7\u00f5es de lojas em Shoppings Centers (ainda que regida processualmente pela mesma lei), em cons\u00f3rcio com o C\u00f3digo Civil, em especial, em especial as cl\u00e1usulas gerais da Boa-f\u00e9 e da Fun\u00e7\u00e3o Social do Contrato.<\/p>\n O Estado de S\u00e3o Paulo possui o maior n\u00famero de Shopping Centers do Brasil (182) e a maioria deles est\u00e1 na Capital. O conceito de Shopping Centers nasceu em 1966, para atender as necessidades da popula\u00e7\u00e3o, concentrando servi\u00e7os em um s\u00f3 ambiente, quando se inaugurou o primeiro centro de compras – \u201cShopping Center\u201d no Brasil, na cidade de S\u00e3o Paulo, chamado de Shopping Iguatemi.<\/p>\n Contudo, diante de um cen\u00e1rio de tanta imprevisibilidade e com uma ampla restri\u00e7\u00e3o de circula\u00e7\u00e3o da popula\u00e7\u00e3o (que gera o consumo dos shoppings), todos os setores ser\u00e3o afetados, de modo que o mercado imobili\u00e1rio de loca\u00e7\u00f5es comercias, seja em Shoppings Centers ou \u201clojas de rua\u201d, foi um dos primeiros a ser fortemente impactado, principalmente ap\u00f3s a publica\u00e7\u00e3o do Decreto de quarentena (vindo do Governo Municipal, Estadual e Federal), determinando o fechamento do com\u00e9rcio.<\/p>\n Diante disso, a primeira d\u00favida que se levantou foi a quest\u00e3o relacionada a obriga\u00e7\u00e3o de pagamento do aluguel, relativo ao per\u00edodo de fechamento do com\u00e9rcio. Tal fechamento claramente limita o direito de uso do im\u00f3vel locado, direito esse que \u00e9 assegurado pelo artigo 22, II, da Lei de Loca\u00e7\u00e3o, que diz \u201cO Locador \u00e9 obrigado a: II – garantir, durante o tempo da loca\u00e7\u00e3o, o uso pac\u00edfico do im\u00f3vel locado;\u201d, e constitui obriga\u00e7\u00e3o do Locador.<\/p>\n \u00c9 certo que tal conceito permite desdobramento, haja vista que o im\u00f3vel continua em uso, visto que seu Inquilino possui plena disponibilidade de acesso e seus pertences e mercadorias, os quais est\u00e3o l\u00e1 armazenados. Contudo, seu prop\u00f3sito principal, estar aberto para a visita\u00e7\u00e3o do p\u00fablico, sofre restri\u00e7\u00e3o em virtude de determina\u00e7\u00e3o da Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica \u2013 conhecido tamb\u00e9m como fato do Pr\u00edncipe[1]<\/a>. Fato esse tamb\u00e9m totalmente desvinculado da vontade do Senhorio (Propriet\u00e1rio-Locador), decorrente de acontecimentos extraordin\u00e1rios e supervenientes a celebra\u00e7\u00e3o do contrato entre as partes, que podem gerar onerosidade excessiva \u00e0 uma das partes.<\/p>\n Diante dessa celeuma, o melhor cen\u00e1rio que se avizinha \u00e9 a composi\u00e7\u00e3o entre as partes, que consensualmente podem aditar o contrato e estabelecer um per\u00edodo para redu\u00e7\u00e3o do aluguel ou mesmo um prazo de car\u00eancia, com ou sem compensa\u00e7\u00e3o posterior, conforme disp\u00f5e os artigos 17 e 18[2]<\/a> de Lei de Loca\u00e7\u00e3o, combinados com princ\u00edpios da boa-f\u00e9 (CC, 422)[3]<\/a> e equil\u00edbrio contratual (CC, artigos 478, 479 e 480[4]<\/a>).<\/p>\n O caminho da composi\u00e7\u00e3o \u2013 ainda que por aditamento para prazo tempor\u00e1rio \u2013 \u00e9 vi\u00e1vel mesmo para os contratos que preveem situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas. \u00c9 sempre necess\u00e1rio analisar as situa\u00e7\u00f5es individuais para verificar se h\u00e1 possibilidade de solu\u00e7\u00e3o mais ben\u00e9fica ou menos prejudicial para ambas as partes.<\/p>\n Nessa linha de solidariedade e esfor\u00e7o conjunto para alcan\u00e7ar um bem maior, mantendo os contratos e reduzindo o preju\u00edzo de ambos os lados, mediantes concess\u00f5es m\u00fatuas, na data de 24 de mar\u00e7o, a ABRASCE \u2013 Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Shopping Centers divulgou comunicado informando que n\u00e3o est\u00e1 alheia ao problemas do Lojistas e sugere uma solu\u00e7\u00e3o negociada, evitando a judicializa\u00e7\u00e3o dos contratos, ajustando a situa\u00e7\u00e3o de acordo com a necessidade das partes, que leva em conta inclusive a pra\u00e7a e o perfil de cada um dos envolvidos.<\/p>\n A nota vai ao encontro do que noticiado pela imprensa no dia 20 de mar\u00e7o, informando que a Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Franchising buscou uma negocia\u00e7\u00e3o direta com a ABRASCE, visando suspender o aluguel fixo, mantendo o proporcional. A atua\u00e7\u00e3o coletiva pode surtir grande efeito positivo, equilibrando a balan\u00e7a no ponto \u00f3timo desta situa\u00e7\u00e3o cr\u00edtica para todos. Por\u00e9m, a resolu\u00e7\u00e3o individual pode ser um caminho mais r\u00e1pido e vantajoso at\u00e9 que desenhe uma solu\u00e7\u00e3o coletiva.<\/p>\n Todavia, caso outra alternativa n\u00e3o reste, que a judicializa\u00e7\u00e3o do contrato, a Lei de Loca\u00e7\u00e3o, em seu artigo 68 prev\u00ea a possibilidade de requerer a revis\u00e3o do valor do aluguel, respeitado alguns requisitos, dentre eles o de que o valor do aluguel se encontra elevado, diante da nova realidade do mercado.<\/p>\n Caso tal n\u00e3o seja poss\u00edvel, por falta de preenchimento dos requisitos \u2013 e muito embora a Lei de Loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o traga especificamente a possibilidade de descumprimento da obriga\u00e7\u00e3o de pagamento de aluguel e rescis\u00e3o unilateral do contrato sem aplica\u00e7\u00e3o da multa prevista em contrato[5]<\/a> \u2013, \u00e9 poss\u00edvel com esteio no artigo 393 (caso fortuito ou for\u00e7a maior) e 480, ambos do C\u00f3digo Civil, requer judicialmente seja declarada a rescis\u00e3o contratual, mediante a devolu\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, sem aplica\u00e7\u00e3o da multa contratual prevista, considerando caso de for\u00e7a maior e a onerosidade excessiva.<\/p>\n Evidente que a regra de onerosidade excessiva aqui n\u00e3o \u00e9 absoluta, uma vez que ambos os lados est\u00e3o, no momento tendo preju\u00edzo, de toda a forma, caber\u00e1 a parte demonstrar que seu preju\u00edzo \u00e9 maior, diante do fechamento do com\u00e9rcio, o que a impede, pelo menos por determinado lapso de tempo, de cumprir com a obriga\u00e7\u00e3o assumida.<\/p>\n Portanto, o que se recomenda no momento, \u00e9 buscar o di\u00e1logo com o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, e, esgotada a possibilidade, judicializar a quest\u00e3o, a fim de que o Judici\u00e1rio, a considerar o ineditismo da situa\u00e7\u00e3o, comece a discutir a quest\u00e3o e buscar uma homogeneiza\u00e7\u00e3o dos entendimentos.<\/p>\n [1]<\/a> Celso Antonio Bandeira de Mello (2009)<\/a> explica que se trata de \u201cagravo econ\u00f4mico resultante de medida tomada sob titula\u00e7\u00e3o diversa da contratual, isto \u00e9, no exerc\u00edcio de outra compet\u00eancia, cujo desempenho vem a ter repercuss\u00e3o direta na econ\u00f4mica contratual estabelecida na aven\u00e7a\u201d.<\/p>\n [2]<\/a> Art. 17. \u00c9 livre a conven\u00e7\u00e3o do aluguel, vedada a sua estipula\u00e7\u00e3o em moeda estrangeira e a sua vincula\u00e7\u00e3o \u00e0 varia\u00e7\u00e3o cambial ou ao sal\u00e1rio m\u00ednimo.<\/p>\n Par\u00e1grafo \u00fanico. Nas loca\u00e7\u00f5es residenciais ser\u00e3o observadas os crit\u00e9rios de reajustes previstos na legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica.<\/p>\n Art. 18. \u00c9 l\u00edcito \u00e0s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cl\u00e1usula de reajuste.<\/p>\n [3]<\/a> Art. 422. Os contratantes s\u00e3o obrigados a guardar, assim na conclus\u00e3o do contrato, como em sua execu\u00e7\u00e3o, os princ\u00edpios de probidade e boa-f\u00e9.<\/p>\n [4]<\/a> Art. 478. Nos contratos de execu\u00e7\u00e3o continuada ou diferida, se a presta\u00e7\u00e3o de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordin\u00e1rios e imprevis\u00edveis, poder\u00e1 o devedor pedir a resolu\u00e7\u00e3o do contrato. Os efeitos da senten\u00e7a que a decretar retroagir\u00e3o \u00e0 data da cita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Art. 479. A resolu\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser evitada, oferecendo-se o r\u00e9u a modificar equitativamente as condi\u00e7\u00f5es do contrato.<\/p>\n Art. 480. Se no contrato as obriga\u00e7\u00f5es couberem a apenas uma das partes, poder\u00e1 ela pleitear que a sua presta\u00e7\u00e3o seja reduzida, ou alterado o modo de execut\u00e1-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.<\/p>\n [5]<\/a> Art. 4o<\/sup> Durante o prazo estipulado para a dura\u00e7\u00e3o do contrato, n\u00e3o poder\u00e1 o locador reaver o im\u00f3vel alugado. Com exce\u00e7\u00e3o ao que estipula o \u00a7 2o<\/sup> do art. 54-A, o locat\u00e1rio, todavia, poder\u00e1 devolv\u00ea-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao per\u00edodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.<\/p>\n Glauber Julian Pazzarini Hernandes<\/strong><\/p>\n